На рынке жилья ажиотаж на фоне непривычно низких ставок по кредитам. Самое ли время брать займ и что будет дальше с процентными ставками?

Ставки на кредиты на недвижимость опустились до непривычно низкого уровня для нашей страны. Сейчас банки предлагают займы под процентные ставки в диапазоне от 12 до 15% годовых. В то же время на рынке недвижимости — чуть ли не ажиотажный спрос на жилье. Самое время обращаться в банк за деньгами на новый дом? Упадут ли еще ниже процентные ставки по кредитам? Об аргументах «за» и «против» брать кредиты на жилье, которыми руководствуются белорусы, рассуждает академический директор BEROC экономист Лев Львовский.

Что происходит со ставками на кредиты на недвижимость и какой прогноз по ним

Нацбанк с 28 июня шестой раз в этом году снизил ставку рефинансирования — до 9,5% годовых. К этому показателю привязаны многие займы на покупку и строительство недвижимости. «Это (снижение ставки рефинансирования. — Прим. ред.) ведет прежде всего к удешевлению ранее выданных кредитов», — уточняли ранее в Нацбанке. Одним из ключевых оснований для снижения этой ставки регулятор называл «тенденцию замедления инфляционных процессов». Следующие решения по ставке рефинансирования Нацбанк намерен принимать «с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции, а также оценки рисков со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков».

Но чиновники и эксперты прогнозируют, что годовая инфляция в Беларуси будет разгоняться. Причем продуктовая инфляция уже начала набирать обороты. Скачок цен если и не ставит крест на дальнейшем снижении ставки рефинансирования, то точно существенно снижает такую вероятность. Финансовый эксперт Михаил Грачев прогнозирует повышение этой ставки.

К слову, среди стран Евразийского экономического союза в Беларуси сейчас один из самых низких показателей по ключевой ставке. К примеру, в России в августе этот показатель подняли с 8 до 12%.

Уточним, что ставки по некоторым кредитам на недвижимость и на автомобили также привязаны к расчетным величинам стандартного риска (РВСР). Это своеобразный потолок по процентам по займам, которого должны придерживаться банки. При падении этого показателя банки должны изменять процентные ставки по таким кредитам в сторону понижения.

Последний раз Нацбанк снижал РВСР в июле: для физлиц — до 14,61%, а для юрлиц — до 10,82%. На август и сентябрь регулятор оставил этот потолок на июльском уровне.

То есть вероятность дальнейшего снижения процентных ставок на кредиты на недвижимость остается невысокой.

Что стимулирует белорусов брать кредиты на покупку недвижимости

Проценты на кредиты, в том числе на покупку или строительство жилья, вслед за ставкой рефинансирования опустились на непривычно низкий уровень. Большинство таких долгосрочных займов банки предлагают под 12−15% годовых. Одновременно рынок жилой недвижимости переживает период высокого спроса (особенно в Минске) и довольно высоких цен.

— Большое количество белорусов считает, что сейчас хорошее время, чтобы взять ипотеку. Мы видим, что идет рост задолженности белорусов перед банками. Значимая доля этого роста — это именно ипотечные кредиты, — подтверждает экономист Лев Львовский интерес населения к кредитам на жилье.

Первым из факторов, которые побуждают людей обращаться в банки за займами на покупку недвижимости, экономист называет низкую ставку для нашей страны, особенно на фоне высоких инфляционных ожиданий населения и бизнеса. Он объясняет: если бы вместе с низкой ставкой рефинансирования были невысокими ожидания инфляции, это означало бы, что реальная ставка была бы высокой. Но как население, так и бизнес ожидают, что цены будут расти активнее, значит, оценивают ставки как выгодные, потому что в их представлении они могут быть более близкими к уровню инфляции, чем сейчас. При таких рассуждениях видятся выгодными и кредиты на недвижимость.

Второй фактор заключается в том, что у белорусов резко сократились другие каналы для сбережений.

— Допустим, есть белорусы, у которых накоплено несколько десятков тысяч долларов в эквиваленте. Держать их на вкладе в белорусском банке становится все сложнее. Банки не хотят, чтобы вы им приносили валюту — у них есть проблемы из-за санкций, и они часто меняют условия, придумывают комиссии за то, что вы держите валюту на счету. Плюс сохраняется возможность, что банк, который еще не попал под санкции, столкнется с ними — и эти деньги заморозятся, — объясняет Лев Львовский. — Держать деньги «под подушкой» — это всегда плохая идея. Их там могут украсть или их может при обыске изъять какой-нибудь ГУБОПиК. Держать деньги в акциях и облигациях (что в целом экономисты считают наиболее оптимальным способом сбережения и преувеличения своих сбережений) для белорусов тоже стало сложно. Это связано с финансовыми санкциями и увеличивающейся токсичностью белорусского паспорта. Из-за этого многие брокеры отказывают открывать счета белорусам, закрывают старые счета или вводят различные ограничения.

Сложнее стало даже просто хранить свои средства на счету в зарубежном банке: белорусам стали менее охотно открывать счета в других странах, к тому же появляется все больше различных ограничений в том числе для перевода средств за границу или оттуда.

В таких условиях белорусы видят покупку недвижимости как решение для сбережения своих денег, отмечает эксперт.

— Надо отметить, что в идеальном мире недвижимость — это не самая лучшая инвестиция. Во-первых, она не диверсифицированная. Вы покупаете одну квартиру в одном месте. Если что-то с ней случится, то все ваши сбережения сгорят. Во-вторых, это не очень ликвидный актив: если вам срочно понадобятся деньги, то быстро продать квартиру по нормальной стоимости часто бывает затруднительно. Но в условиях перечисленных ограничений, может быть, этот способ выходит на первый план, — говорит Лев Львовский.

Какие есть минусы принятия такого решения сейчас

Главным из рисков инвестиции в недвижимость сейчас экономист называет вероятность того, что стоимость квадратного метра в будущем может снизиться.

— Почему это может произойти? Во-первых, у нас есть эмиграция из Беларуси. Относительно всего населения это небольшие цифры (по разным подсчетам, с 2020 года уехало до 300 тысяч человек). Но если мы посмотрим долю уехавших относительно высокооплачиваемых работников, то среди них уезжает больший процент, — говорит Лев Львовский. — Да, сейчас мы видим, что спрос на квартиры не просел и цены — тоже. Но нет гарантии, что они не просядут в будущем, когда, например, все, кто хотят купить квартиру с целью инвестиций, сделают это, а дальше спрос начнет падать, потому что высокооплачиваемые граждане будут уезжать. В этом случае будет снижаться и цена за квадратный метр. Насколько вероятно такое развитие событий, каждый человек определяет для себя сам. Например, если люди верят, что у белорусской экономики хорошее будущее, значит, считают, что платежеспособность населения будет расти и спрос на недвижимость падать не будет.

Второй момент, на который эксперт обращает внимание, это возможные надежды на повторение прошлого опыта. По его словам, у многих белорусов сохраняется память о серьезных девальвациях рубля. Как это было, например, в 2011 году. Тогда те, кто брали кредиты до этого события, оказались в выигрыше, так как их кредиты относительно иностранной валюты практически обесценились, то есть платежи по ним стали очень маленькими.

— Если люди рассчитывают на повторение такой ситуации, то этого, скорее всего, не будет. Дело в том, что тогда белорусский рубль не был свободно конвертируемым — обменный курс держался административными методами. Сейчас ситуация принципиально другая: у белорусского рубля рыночное курсообразование, его не держат административными методами. Это значит, что нет его искусственной переоценки. Следовательно, не будет срыва, подобного тому, который был в 2011 году, — объясняет экономист.

Он уточняет, что, скорее всего, в ближайшее время белорусский рубль будет ослабевать вслед за российским, но его падение к доллару не будет многократным.

Есть ли риски сильного ухудшения экономической ситуации?

Экономист отмечает сохранение различных рисков, которые невозможно учесть. Однако исходя из той картины, которая видится сейчас, вероятность острого кризиса обошла нашу экономику стороной.

— Не думаю, что впереди у Беларуси острый кризис. У нас за последние два года были моменты, которые могли привести к нему. Но в итоге они не реализовались. Сейчас, по прогнозам большинства аналитиков, экономистов (как зависимых, так и независимых) Беларусь, скорее, входит в траекторию долгосрочной стагнации. То есть она не будет ни расти, ни падать, — комментирует Лев Львовский.

Если же какие-то из существующих рисков реализуются, например, Беларусь окажется напрямую втянутой в войну, то эта ситуация изменится.